Kıyıda oteliniz 6 ay çalışıyor.Kapadokya'da 12 ay.
Aynı bütçeyle 200 odalı sezonluk bir tesis yerine, yılın 365 günü euro ciro üreten 30 odalı bir butik otel. Portföyümdeki 5 işleyen otelin gerçek doluluk ve ciro verilerini görüşmede birebir paylaşıyorum.
Hakan İçöz
Kapadokya'da butik otel alım-satımında bölgenin tek uzmanı
1978 Ürgüp doğumlu. Coldwell Banker International Sterling Society ile dünya sıralamasında ilk 25.
Aynı bütçe, iki senaryo
200 odalı kıyı oteli mi,30 odalı Kapadokya butiği mi?
Kıyı otelciliğini zaten biliyorsunuz. Aşağıdaki tabloda Kapadokya sütunundaki her rakam, portföyümdeki işleyen tesislerin gerçek işletme verisinden gelir.
Çalışma süresi
Kıyı oteli (Antalya / Bodrum)
Nisan–Ekim arası, yaklaşık 6 ay
Kapadokya butik otel
12 ay kesintisiz — kış Kapadokya'nın en çok fotoğraflanan sezonu
Fiyatı kim belirliyor
Kıyı oteli (Antalya / Bodrum)
Tur operatörü kontratı, bir yıl öncesinden bağlanır
Kapadokya butik otel
Otel belirler — doğrudan rezervasyon ve yüksek ADR
Gecelik oda geliri
Kıyı oteli (Antalya / Bodrum)
Her şey dahil paket içinde erir
Kapadokya butik otel
100 € – 2.650 € (portföydeki gerçek oda tarifeleri)
Doluluk
Kıyı oteli (Antalya / Bodrum)
Sezon içi yüksek, sezon dışı tesis kapalı
Kapadokya butik otel
%60 – %85 (yıl geneli, portföy verisi)
Personel yükü
Kıyı oteli (Antalya / Bodrum)
Yüzlerce kişilik sezonluk kadro, her yıl yeniden kurulur
Kapadokya butik otel
Küçük ve yıl boyu sabit ekip
Arz tarafı
Kıyı oteli (Antalya / Bodrum)
Sahil boyunca her yıl yeni yatak kapasitesi ekleniyor
Kapadokya butik otel
UNESCO koruma alanı — yeni otel arzı fiilen sabit
Yatırımın kendini amorti etmesi
Kıyı oteli (Antalya / Bodrum)
Sezon uzunluğuna ve operatöre bağlı
Kapadokya butik otel
3 – 7 yıl (portföydeki tesislerin brüt amortismanı)
Çıkışta alıcı profili
Kıyı oteli (Antalya / Bodrum)
Benzer onlarca tesisle aynı rafta
Kapadokya butik otel
Eşi olmayan taş yapı — sınırlı stok, uluslararası talep
Kıyı oteli sütunu sektörün bilinen yapısını tarif eder; kesin istatistik iddiası taşımaz. Kapadokya sütunundaki tüm rakamlar portföyümdeki tesislerin kataloglarından alınmıştır.
Yatırım dosyamı hazırlaNeden bu bölge
Türkiye'de 12 ay dolu çalışantek turizm coğrafyası.
Sezon diye bir şey yok
Balon turları yılın neredeyse tamamında kalkar. Kar altındaki peri bacaları, yazdan daha çok talep görür. Portföydeki bir otel yılın 292 gününü dolu geçiriyor.
Ciro euro, maliyet TL
Misafirin büyük kısmı yabancı; oda 100 € ile 2.650 € arasında satılıyor. Personel, enerji ve bakım gideri ise TL. Kur farkı yatırımcının lehine çalışır.
Arz artmıyor, artamaz
UNESCO Dünya Mirası koruma statüsü yeni yapılaşmayı kilitliyor. Yeni otel ancak mevcut taş yapının dönüşümüyle mümkün. Bu, elinizdeki yapıyı kıt mal yapar.
Otel dışı gelir kalemi
Balon, mağaza ve tur komisyonu tek başına yıllık cironun %10'unu ekliyor. Göreme'deki bir tesiste balon işletmesi yılda 1.000.000 € getiriyor.
Hazır işleyen portföy
Hazır otellerimiz var.Hangisi size uygun, birlikte bulalım.
Göreme, Uçhisar, Çavuşin ve İbrahimpaşa'da bugün kapısını açıp misafir alan tesisler. 6 milyon € ile 40 milyon € arasında, hepsinin gerçek doluluk ve ciro verisi elimde.
- Bölge
- 4 köy
- Kapasite
- 16 – 55 oda
- Yıllık doluluk
- %60 – %85
- Amortisman
- 3 – 7 yıl
Göreme · Uçhisar · Çavuşin · İbrahimpaşa
Restoranlı, SPA'lı ve balon firmalı seçenekler
Tesislerin kendi işletme kayıtlarından
Brüt, mevcut ciro üzerinden
Bu otelleri neden burada listelemiyorum?
Çalışan bir otelin satılık olduğu duyulduğunda personel huzursuzlanır, acenteler kontrat yenilemez, rezervasyonlar düşer. Bu yüzden tesislerin çoğu satışını sessiz yürütür. Hangi otelin satılık olduğunu ancak ciddi bir yatırımcıyla, karşılıklı gizlilik içinde paylaşıyorum.
Ücretsiz, 30 dakika · Hangi tesisin size uyduğunu birlikte netleştiririz
Portföyün devamı
Dönüşüm projeleri ve turizm arsaları
Mustafapaşa, İbrahimpaşa, Çavuşin ve Bahçeli'de 7 ile 60 oda arasında 8 dosya — ikisi Alan Başkanlığı onaylı. Giriş bedeli düşer, marjı siz yaratırsınız.
0
İşleyen otel portföyde
0
Toplam oda kapasitesi
0%
En yüksek yıllık doluluk
0 yıl
En hızlı amortisman
Kapadokya'da otel satmıyorum.
Hangi taşın hangi duvarda durduğunu, hangi yapının ruhsat alacağını, hangi vadinin sabah hangi ışığı aldığını biliyorum. Yatırımcıya sattığım şey mülk değil — o bilgi.
Nasıl ilerliyoruz
Dört adımdatapuya kadar.
Yatırımcı profili
30 dakikalık online görüşme. Bütçeniz, işletme niyetiniz ve zaman planınız netleşir. Size uymayan portföyü hiç göstermem.
Finansal fizibilite dosyası
Eşleşen tesislerin oda tarifeleri, doluluk geçmişi, gider kalemleri ve amortisman hesabı tek dosyada önünüze gelir.
Bölge gezisi
İki gün. Otelleri yerinde gezeriz, mevcut işletmeciyle tanışırsınız, vadileri ve rakip tesisleri birlikte okuruz.
Pazarlık, sözleşme, devir
Değerleme, pazarlık, kapora, ruhsat ve işletme belgelerinin kontrolü, tapu devri ve operasyon teslimi.
Hakkımda
Bu toprakların ruhunuen iyi bilen isim.
Yatırımcıya sattığım şey mülk değil:
- Hangi yapının butik otele dönüşünce kâr edeceği
- Hangi vadinin hangi saatte hangi ışığı aldığı
- Taş, harç ve restorasyon malzemesi seçimi
- Koruma kurulu ve turizm işletme belgesi süreçleri
Hakan İçöz
Coldwell Banker Zenith · Kurucu
1978 Ürgüp doğumlu. Kapadokya'da butik otel alım-satımında bölgenin tek uzmanı.
Ben Hakan İçöz. 1978 yılında Ürgüp'te doğdum, Kapadokya'nın eşsiz dokusunda büyüdüm. Bugün bölgedeki turizm gayrimenkullerine yatırım yapmak isteyenlerin ilk tercihi olmaktan gurur duyuyorum.
Kapadokya'da cave oteller, butik oteller, otel arsaları ve tarihi taş yapıların dönüşümü gibi yüksek potansiyelli turizm yatırımlarında uzmanlaştım. Bugüne kadar yüzlerce yatırımcıyla, bölgenin potansiyelini kazanca dönüştürdüğümüz projelere imza attım. Sadece mülk satmıyor, bölgenin tarihine ve dokusuna saygılı yatırımların önünü açıyorum.
Gayrimenkul kariyerime Coldwell Banker çatısı altında başladım, kısa sürede uluslararası arenada başarılar elde ettim. “International Sterling Society” unvanıyla dünya sıralamasında ilk 25'e girdim. Şu anda kurucusu olduğum Coldwell Banker Zenith ile sektördeki tecrübemi yatırımcılara ve genç yeteneklere aktarıyorum.
Sık sorulanlar
Aklınızdakiitirazlar.
Cevabını burada bulamadığınız her soruyu görüşmede sorun. Bilmediğim bir şeyi bildiğimi söylemem.
Hayır. Portföydeki tesislerin tamamı şu anda çalışan ekiplerle işliyor. Üç seçeneğiniz var: mevcut operasyonu ve ekibi devralmak, profesyonel bir işletmeciye kiralayıp pasif gelir almak, ya da kendi markanızı kurmak. Görüşmede hangisinin size uyduğunu birlikte netleştiririz.
Yatırım dosyası talebi
Size uyan portföyüüç soruda bulalım.
Üç adım, yaklaşık 40 saniye. Sonunda hangi tesislerin size uyduğunu ve gerçek finansal tablolarını içeren dosyayı hazırlıyorum.
Soru 1 / 3
Hangi yatırım tipine bakıyorsunuz?
- İlk görüşme ücretsiz, 30 dakika
- Portföy dosyası 24 saat içinde
- Numaranız üçüncü tarafla paylaşılmaz
Formu doldurmak istemiyor musunuz? WhatsApp'tan yazın ya da 0532 421 4400